OZB berekenen
Bereken je onroerendezaakbelasting uit de WOZ-waarde van je woning of pand en het tarief van je gemeente. Vul het tarief voor eigenaren in, en voor een niet-woning ook het gebruikers tarief, en zie je OZB per jaar en per maand.
Bereken je onroerendezaakbelasting met de WOZ-waarde en het tarief van je gemeente
Zo wordt je OZB berekend
Wie zijn ozb belasting berekenen wil, heeft twee gegevens nodig: de waarde waarover de gemeente heft en het tarief dat de gemeente hanteert. De waarde is de WOZ-waarde: de gemeente taxeert je woning of pand elk jaar opnieuw en legt die waarde vast op de WOZ-beschikking. Diezelfde waarde gebruikt de gemeente voor de onroerendezaakbelasting, en soms ook voor de rioolheffing.
Het tarief staat in de gemeentelijke verordening en verschilt per gemeente en per jaar. Omdat de gemeente de OZB over de waarde heft, komt een aanslag neer op een percentage van de WOZ-waarde. Binnen één gemeente kunnen er meerdere tarieven zijn: de eigenarenbelasting voor woningen, de eigenarenbelasting voor niet-woningen en de gebruikersbelasting voor niet-woningen. Je herkent ze op je aanslagbiljet.
Het verschil tussen woningen en niet-woningen is belangrijk. Bij een woning betaalt alleen de eigenaar OZB; de huurder of bewoner betaalt niets. Bij een niet-woning betalen eigenaar én gebruiker, waardoor dezelfde waarde tot twee aanslagen leidt. Huur je een bedrijfspand, dan kun je dus naast de huur ook OZB gebruikersbelasting tegenkomen.
Rekenvoorbeeld: wat het tarief voor je uitmaakt
De tarieven in deze tabel zijn rekenvoorbeelden om de rekensom te laten zien. Het zijn geen landelijke tarieven: je gemeente stelt elk jaar een eigen percentage vast, dus gebruik het tarief van jouw gemeente in de tool.
| WOZ-waarde | OZB per jaar bij 0,05% | OZB per jaar bij 0,10% | OZB per jaar bij 0,15% |
|---|---|---|---|
| € 250.000 | € 125 | € 250 | € 375 |
| € 400.000 | € 200 | € 400 | € 600 |
| € 600.000 | € 300 | € 600 | € 900 |
De tabel laat het mechanisme zien: het bedrag loopt mee met de waarde én met het tarief. Een gemeente met een laag tarief kan bij een hoge WOZ-waarde toch minder OZB vragen dan een gemeente met een hoog tarief bij een lage waarde. Vergelijk daarom nooit je eigen aanslag met die van iemand in een andere gemeente zonder beide tarieven te kennen.
Let ook op de aanslag als geheel. Veel gemeenten zetten de OZB, de afvalstoffenheffing en de rioolheffing op één biljet. Alleen het OZB-deel hangt van de WOZ-waarde af; de andere heffingen zijn vaste of van je huishouden afhankelijke bedragen. Wil je weten welk deel van je aanslag met de waarde meebeweegt, reken dan alleen het OZB-deel uit.
Hoe gebruik je deze rekentool
- Zoek de WOZ-waarde op je WOZ-beschikking op. Je gemeente stuurt elk jaar een beschikking met de waarde van je woning of pand. Die waarde staat ook op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen, zodat je beide bedragen naast elkaar kunt leggen.
- Zoek het OZB-tarief van je gemeente op. Het tarief staat in de gemeentelijke belastingverordening en op de website van je gemeente of van de belastingsamenwerking die de aanslagen verstuurt. Vul het percentage achter de komma in, niet als promille.
- Geef aan of je gebruiker van een niet-woning bent. Woon je in je eigen woning, laat het gebruikers tarief dan op 0 staan: voor woningen betaalt alleen de eigenaar. Huur of gebruik je een bedrijfs- of winkelpand, dan kan de gemeente ook een aanslag gebruikersbelasting opleggen.
- Bekijk je OZB per jaar, per maand en bij een lagere WOZ-waarde. Klik op Bereken OZB. Je ziet het eigenarendeel, het gebruikersdeel, het totaal per jaar en per maand, en wat een lagere vastgestelde waarde je aan OZB zou schelen.
Veelgestelde vragen
Hoe kun je berekenen ozb voor een pand dat je zelf gebruikt en bezit?
Vul dan zowel het eigenarentarief als het gebruikers tarief in dat je gemeente voor niet-woningen hanteert. De tool telt beide aanslagen op bij dezelfde WOZ-waarde. Gaat het om een woning die je zelf bewoont, dan betaal je alleen het eigenarentarief en laat je het gebruikers tarief op 0 staan.
Waarom moet je OZB berekenen over de WOZ-waarde en niet over de aankoopprijs?
De gemeente heft de OZB over de waarde die zij zelf voor dat kalenderjaar heeft getaxeerd, niet over wat jij hebt betaald. Je aankoopprijs kan hoger of lager zijn dan die taxatiewaarde. Controleer je taxatieverslag als het bedrag op het aanslagbiljet daar sterk van afwijkt.
Waar vind ik het OZB-tarief van mijn gemeente?
In de gemeentelijke belastingverordening, op de website van je gemeente of van de belastingsamenwerking die je aanslag verstuurt. Op het aanslagbiljet staat meestal welk tarief en welke heffingsmaatstaf zijn gebruikt. Vul dat percentage in de tool in met een komma, bijvoorbeeld 0,09.
Waarom verandert mijn OZB-aanslag elk jaar?
Omdat zowel de heffingsmaatstaf als het tarief kan veranderen. De gemeente taxeert je woning elk jaar opnieuw, en de gemeenteraad stelt jaarlijks de tarieven vast. Een stijging van je aanslag kan dus uit een hogere WOZ-waarde komen, uit een hoger tarief of uit beide.
Wat levert bezwaar tegen mijn WOZ-waarde op aan OZB?
Het verschil dat je met de gemeente afspreekt, vermenigvuldigd met je OZB-tarief. Verlaagt de gemeente je waarde met een bedrag, dan betaal je over dat deel geen OZB meer, en het verlaagt ook het eigenwoningforfait in je aangifte. Reken met de tool uit wat een lagere waarde per jaar scheelt voordat je de tijd in een procedure steekt.
Krijg je OZB terug als je halverwege het jaar verhuist of je pand verkoopt?
Nee, de aanslag geldt voor het hele jaar en hangt af van de situatie op de peildatum van de aanslag. Wie op dat moment eigenaar of gebruiker is, betaalt het volledige bedrag. Verkoop je een pand, dan verrekent de notaris het bedrag bij de overdracht met de koper.
Waar vind je de WOZ-waarde en het tarief van je gemeente
De WOZ-beschikking komt elk jaar met de post en staat ook in MijnOverheid. Ben je de beschikking kwijt, dan kun je de waarde opvragen bij je gemeente of via het WOZ-waardeloket van de Rijksoverheid. De beschikking hoort bij één kalenderjaar en de waarde erop geldt dus niet automatisch voor het jaar daarna.
Het tarief vind je op de website van je gemeente of van de belastingsamenwerking die de aanslagen voor de gemeente verstuurt, en in de gemeentelijke belastingverordening. Op het aanslagbiljet zelf staat meestal welk tarief is gebruikt, zodat je de som kunt natrekken die op het biljet staat.
Ben je het niet eens met de vastgestelde waarde, dan kun je binnen de bezwaartermijn die op het aanslagbiljet staat bezwaar maken bij je gemeente. Vraag eerst het taxatieverslag op: daarin staat met welke gegevens de gemeente de waarde heeft bepaald, en welke vergelijkbare woningen daarbij zijn gebruikt.
OZB, WOZ-waarde en het eigenwoningforfait
De WOZ-waarde raakt je op twee plekken. De gemeente gebruikt hem voor de OZB en soms voor de rioolheffing, en de Belastingdienst gebruikt dezelfde waarde voor het eigenwoningforfait in je inkomen uit werk en woning. De Belastingdienst rekent dat forfait uit door je WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een percentage; in het voorbeeld op zijn site rekent hij bij een woning van € 280.000 met 0,35%.
Dat betekent dat een lagere vastgestelde WOZ-waarde je op beide plekken voordeel kan opleveren: minder OZB bij je gemeente én een lager eigenwoningforfait in je aangifte. Andersom werkt het net zo goed door: bij een hogere waarde stijgt je aanslag en telt er meer bij je inkomen op.
De percentages en bedragen van het eigenwoningforfait rekent de WOZ-rekentool voor je uit. Gebruik die uitkomst voor je aangifte en deze tool voor de gemeentelijke aanslag, dan houd je beide sporen uit elkaar.